未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓房屋的能否辦理轉(zhuǎn)移登記

■ 石晨誼

某地有個案例，甲公司以名下在建工程為抵押向銀行貸款并辦理抵押權(quán)登記。借款到期后甲公司無力償還，嗣后宣告破產(chǎn)。銀行將債權(quán)轉(zhuǎn)讓給資產(chǎn)管理公司。資產(chǎn)管理公司向法院起訴，2003年法院裁定，甲公司為該筆債權(quán)設(shè)定的抵押物已被其非法變賣，本破產(chǎn)案件的財產(chǎn)中已無被申請人的抵押物，因此資產(chǎn)管理公司對甲公司的債權(quán)為無財產(chǎn)擔(dān)保債權(quán)。后在建工程買受人申請房屋首次登記，登記機(jī)構(gòu)要求必須取得抵押權(quán)人同意。2017年，買受人不服，向法院起訴，法院依據(jù)2003年裁定認(rèn)定原告的涉案房屋已被該《民事裁定書》從上述破產(chǎn)案件的抵押物中剝離出來，已與在建工程的抵押權(quán)無關(guān)。登記機(jī)構(gòu)以原告應(yīng)獲得在建工程抵押權(quán)人同意的書面材料為由拒絕受理原告申請的做法沒有事實和法律依據(jù)，判決履行不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的法定職責(zé)。這個案例很有意思，涉及好幾個法律問題。

一、抵押權(quán)隨著主債權(quán)轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)移

抵押權(quán)是從屬于主債權(quán)的從權(quán)利，是為了擔(dān)保主債權(quán)的實現(xiàn)而生的。擔(dān)保合同是主債權(quán)債務(wù)合同的從合同，抵押權(quán)不得與債權(quán)分離而單獨轉(zhuǎn)讓或者作為其他債權(quán)的擔(dān)保。債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，擔(dān)保該債權(quán)的抵押權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。債權(quán)人可以將合同的權(quán)利全部或者部分轉(zhuǎn)讓給第三人。債權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利的，受讓人取得與債權(quán)有關(guān)的從權(quán)利。因此，只要沒有出現(xiàn)合同性質(zhì)不能轉(zhuǎn)讓、法律禁止轉(zhuǎn)讓或當(dāng)事人約定禁止轉(zhuǎn)讓的情況，自債權(quán)轉(zhuǎn)讓合同生效時發(fā)生債權(quán)轉(zhuǎn)讓的效力，抵押權(quán)隨之一起轉(zhuǎn)讓。

債權(quán)轉(zhuǎn)讓是一種處分行為，轉(zhuǎn)讓合同一旦生效，在債權(quán)讓與人與受讓人之間立即發(fā)生債權(quán)讓與效力，此時會出現(xiàn)抵押權(quán)何時轉(zhuǎn)移的問題。按照《民法典》規(guī)定，債權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利的，受讓人取得與債權(quán)有關(guān)的從權(quán)利。債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，擔(dān)保該債權(quán)的抵押權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，屬于法定轉(zhuǎn)移，無需登記即可生效。

司法實務(wù)上也持這種見解，最高人民法院《關(guān)于審理涉及金融資產(chǎn)管理公司收購、管理、處置國有銀行不良貸款形成的資產(chǎn)的案件適用法律若干問題的規(guī)定》第9條規(guī)定，金融資產(chǎn)管理公司受讓有抵押擔(dān)保的債權(quán)后，可以依法取得對債權(quán)的抵押權(quán)，原抵押權(quán)登記繼續(xù)有效。最高人民法院（2014）民申字第1725號認(rèn)為，資產(chǎn)經(jīng)營公司受讓有抵押擔(dān)保的債權(quán)后，即依法取得抵押權(quán)。

    二、抵押物轉(zhuǎn)移不會導(dǎo)致抵押權(quán)轉(zhuǎn)移

抵押權(quán)設(shè)立目的是不轉(zhuǎn)移物的占有而擔(dān)保債權(quán)的實現(xiàn)，從而既能發(fā)揮物的交換價值，又不妨害物的使用價值，有助于充分發(fā)揮物的效用，促進(jìn)社會資金融通。抵押權(quán)本質(zhì)上是對抵押物交換價值的優(yōu)先支配權(quán)，只要抵押物存在，抵押權(quán)的效力就及于抵押物，不存在抵押物轉(zhuǎn)移導(dǎo)致抵押權(quán)轉(zhuǎn)移的情形。抵押物轉(zhuǎn)移是所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，按照物權(quán)法原理，作為定限物權(quán)的抵押權(quán)是優(yōu)先于所有權(quán)，因所有權(quán)人設(shè)置定限物權(quán)的時候已經(jīng)將該部分的權(quán)能讓渡給定限物權(quán)人以實現(xiàn)抵押物的價值。

因此，傳統(tǒng)民法認(rèn)為，抵押權(quán)具有物上追及力，無論抵押物被轉(zhuǎn)讓多少手，抵押權(quán)人都可以追及物的所在行使抵押權(quán)。追及力屬于物權(quán)作為支配權(quán)性質(zhì)衍生的效力，不只是抵押權(quán)才有，是物權(quán)效力優(yōu)先于債權(quán)的原因。在不動產(chǎn)登記公示制度完善和法院強(qiáng)制執(zhí)行制度實行有力的地方，承認(rèn)抵押權(quán)的追及力無損于抵押權(quán)人的權(quán)利，對受讓人也不存在不公平的情況。  

（作者單位：省自然資源廳利用處）