不予受理更正登記申請的通知書應(yīng)當以不動產(chǎn)登記機構(gòu)名義作出

■ 石晨誼

一、案情簡介

甲乙同為土地使用權(quán)證權(quán)利人，該土地上房屋所有權(quán)人則為乙。甲向法院提起民事訴訟要求將自己作為該房屋共有人，但一審、二審、再審法院均判決其敗訴，認為乙支付了所有的購房款，該房屋沒有甲的份額。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后，甲持土地使用權(quán)證向不動產(chǎn)登記中心申請更正登記，不動產(chǎn)登記中心以其申請依據(jù)不足，且已經(jīng)法院審判為由作出不予受理告知書。甲對此提出行政復(fù)議。

二、以案釋法

（一）受理環(huán)節(jié)主要審查材料的法定形式和齊全性

《不動產(chǎn)登記暫行條例》（以下簡稱《條例》）規(guī)定，依申請的不動產(chǎn)登記應(yīng)當按申請、受理、審核、登簿四個程序進行，登記機構(gòu)受理時要審查申請材料并分別處理：屬于登記職責(zé)范圍，申請材料齊全、符合法定形式，或者申請人按照要求提交全部補正申請材料的，應(yīng)當受理；申請材料不齊全或者不符合法定形式的，應(yīng)當當場書面告知申請人不予受理。申請人只要按照不同類型登記要求的形式和要件補正后，不動產(chǎn)登記中心就應(yīng)當受理。受理后發(fā)現(xiàn)存在不予登記的情形，再做出不予登記的決定。

（二）更正登記申請需要提交充分證據(jù)

《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》規(guī)定，權(quán)利人、利害關(guān)系人申請更正登記，應(yīng)當提交證實登記確有錯誤的材料。（2018）最高法行申8780號文認為，權(quán)利人或利害關(guān)系人申請更正登記，應(yīng)當提供充分證據(jù)證明記載于不動產(chǎn)登記簿上的內(nèi)容確有錯誤；不能證明的，登記機構(gòu)應(yīng)當依法駁回其更正申請。

《物權(quán)法》明確，不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。全國人大法工委編的《物權(quán)法釋義》指出，該條是權(quán)利正確性推定原則，即在不動產(chǎn)登記簿上記載某人享有某項物權(quán)，法律推定物權(quán)的登記狀態(tài)與物權(quán)的真實狀態(tài)及實體法上的權(quán)利一致，其權(quán)利內(nèi)容以不動產(chǎn)登記簿上證明為準。除非有相反證據(jù)證明，法律推定記載于不動產(chǎn)登記簿的人是該不動產(chǎn)的權(quán)利人。但是作為一種法律推定的擬制事實，不動產(chǎn)登記簿登記表彰的權(quán)利狀態(tài)并不總能必然反映真實不動產(chǎn)物權(quán)關(guān)系，應(yīng)允許當事人通過舉證，推翻不動產(chǎn)登記簿所表示的物權(quán)狀態(tài)。由于不動產(chǎn)登記簿在確認物權(quán)歸屬和內(nèi)容方面具有極高的證明力，更正登記需要提供的申請材料必須是具有高度蓋然性的優(yōu)勢證據(jù)，即存在高度可能性明顯大于登記簿的證明力。在兩種證明力相當導(dǎo)致不動產(chǎn)物權(quán)歸屬難以辨明時，一般應(yīng)維持登記簿在物權(quán)歸屬方面的證明效力。因此，登記機構(gòu)應(yīng)對申請材料進行實質(zhì)性審查，并判斷是否具有高度可能性。

（三）不予受理可能導(dǎo)致的法律風(fēng)險

一是以登記中心名義作出不予受理告知書。2015年《國土資源部關(guān)于啟用不動產(chǎn)登記簿冊樣式（試行）的通知》明確，不動產(chǎn)登記機構(gòu)為縣級以上政府確定的負責(zé)不動產(chǎn)登記的部門，原先是國土資源局，現(xiàn)在是自然資源局。不動產(chǎn)登記中心負責(zé)技術(shù)性輔助性的工作。不予受理決定在其他登記類型中只是對申請材料的形式性審查，只要申請材料補充完善依然可以申請，不影響到申請人的權(quán)利。但在更正登記的情形，不予受理涉及對權(quán)利的實質(zhì)性判斷和侵害，以登記中心名義作出可能會在行政復(fù)議和訴訟中被認為程序不合法。建議可以刻一個《自然資源局不動產(chǎn)登記事務(wù)章》，放在窗口專門用于不予受理的情形。另一方面，不予登記決定對申請人權(quán)利影響至深，屬于行政權(quán)力，應(yīng)由登記機構(gòu)作出，應(yīng)明確不予登記決定書也應(yīng)當加蓋不動產(chǎn)登記專用章或《自然資源局不動產(chǎn)登記事務(wù)章》。

二是退回材料后沒有佐證材料。《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范》（以下簡稱規(guī)范）只規(guī)定登記機構(gòu)留存一份不予受理告知書。但按照《行政訴訟法》的規(guī)定，行政訴訟是由行政機關(guān)舉證?！兑?guī)范》要求登記機構(gòu)對不符合受理條件的應(yīng)當當場書面告知不予受理的理由并將申請材料退回申請人。同時當場向申請人出具不予受理告知書，一份交申請人，一份由不動產(chǎn)登記機構(gòu)留存。對于材料不齊或者不符合法定形式的，不但要當場書面告知，還要一次性告知需要補正的全部內(nèi)容。但如果遇到行政復(fù)議或者行政訴訟則沒有材料可以佐證不予受理行為的合法性。建議可以復(fù)印一份材料或者要求申請人在告知書上簽字認可作為佐證材料。

三是實質(zhì)審查后作出不予受理告知書。《條例》明確除更正登記外受理時登記機構(gòu)只能對材料的形式和齊全性進行審查，那么實質(zhì)審查后作出的不予受理告知書可能在行政復(fù)議和行政訴訟中被推翻。

四是沒有當場出具不予受理告知書?！稐l例》規(guī)定，未當場書面告知申請人不予受理的，視為受理。在形式審查的其他登記類型，上述規(guī)定尚可辦到，但如果是更正登記涉及到對申請材料實質(zhì)性審查的時候，可能會面臨窗口人員能力不足、專業(yè)性不夠、無法及時作出的問題。特別是由于現(xiàn)在機構(gòu)編制緊張，窗口大部分都是臨時聘用人員，要求他們當場對更正登記的申請材料予以審核要求過高。建議可以參照臺灣地區(qū)土地登記規(guī)則，允許登記機構(gòu)以書面通知申請人在15天內(nèi)補正。

因此，在上述案例中，不予受理更正登記的決定合法，但應(yīng)以不動產(chǎn)登記機構(gòu)的名義作出。

（作者單位：省自然資源廳法規(guī)處）